Новость: Жильё для российской семьи - кто, где, когда и как?
Все новости

Жильё для российской семьи - кто, где, когда и как?

Автор: WhoTrades 2 года назад

Финам


Фото Shutterstock 3 июля на первом заседании коллегии Минстроя России был объявлен официальный старт госпрограммы "Жильё для российской семьи" (далее Программа), предусматривающей до конца 2017 года ввод в эксплуатацию 25 млн кв. м жилья (дополнительно к ранее запланированным) по цене не выше 30 тыс. руб. за кв. м с тем, чтобы жильё эконом-класса смогли приобрести порядка 500 тысяч семей со средним достатком. Кто, где и когда сможет улучшить жилищные условия в рамках Программы? Каким образом предполагается добиться обозначенной в Программе цены жилья, учитывая, что уже сегодня средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м в РФ вплотную приблизилась к 40 тыс. руб.? И как всё это скажется на российском рынке жилой недвижимости в целом?

Кто. Приказом Минстроя России установлены категории граждан, имеющих право на приобретение жилья эконом-класса в рамках Программы. Это - граждане, имеющие не более 18 квадратных метров общей площади на человека, совокупный семейный доход которых не превышает максимально установленный уровень (непонятно кем ?!), но достаточный для подтверждения кредитными организациями-участниками Программы возможности предоставления ипотечного кредита; проживающие в непригодных для жилья или аварийных помещения; семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющиеся получателями материнского капитала; ветераны боевых действий, а также отдельные категории граждан, имеющих право на приобретение жилья эконом-класса (и зачем тогда нужны все иные критерии, если чиновники всегда могут их заменить?!). Часть квартир сможет выкупать государство и переселять туда ветеранов или жителей из аварийных домов. Часть квартир будет предоставляться гражданам по договорам социального найма. Остальное жильё граждане будут приобретать за счёт собственных средств (включая материнский капитал) и (или) с использованием ипотеки.

При этом субъекты РФ могут определять свои приоритетные категории граждан из вышеперечисленных для включения в Программу, устанавливать правила формирования списков участников и очередность включения в списки. Вот это по-нашему! С такими размытыми критериями "имеющих право" и неопределёнными условиями Программа откроет широчайшие возможности для коррупционеров.

Где. Жильё эконом-класса предполагается возводить главным образом на землях Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), на участках, принадлежащих государству или муниципалитетам, а также на арендованных застройщиками.

Уже заключены трёхсторонние соглашения между Минстроем России, АИЖК и субъектами РФ в 16 регионах с объёмом ввода жилья до конца 2017 года 8,4 млн кв. м. Маловато будет! Правда, предварительные заявки на участие в Программе подали 58 регионов с общим объёмом ввода жилья за три года 18,3 млн кв. м. Всё равно объёмы не дотягивают до заявленных 25 млн кв. м. Что останавливает застройщиков? Фиксированная цена 1 кв. м., которая не должна превышать 30 тысяч рублей или 80% от рыночной стоимости в регионах, где цена квадратного метра ниже 30 тысяч.

По данным Росстата, в первом квартале 2014 года средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м. жилья (даже не рыночная цена) в целом по РФ составила 39,3 тыс. руб.; в 19 регионах (25% от числа субъектов) была ниже 30 тысяч, в 42 регионах (55%) - от 30 до 40 тысяч, в 15 регионах (20%) - свыше 40 тысяч. Очевидно, что даже несмотря на предусмотренные Программой механизмы снижения стоимости строительства (об этом см. ниже), далеко не все регионы смогут принять в ней участие. Да и распределение заявленных вводов жилья по регионам выглядит крайне неравномерным: от 2 млн. кв. м в Краснодарском крае (где улучшить жилищные условия за три года смогут порядка 40 тысяч семей) до 25 тысяч кв. м., например, в Астраханской области или Республике Алтай (всего порядка 500 семей). Возникает ощущение явного несоответствия масштабов строительства глобальному названию Программы.

Когда. Программой предусмотрен ввод 5 млн кв. м в 2015 году, 6 млн. кв. м - в 2016 году, и большая часть вводов (14 млн кв. м) отнесена на последний год реализации Программы (2017). Что это значит в масштабах всей страны на ближайшие год-два? С учётом среднегодовых темпов роста вводов жилья за последние годы (около 6%) в 2015 году может быть введено (без Программы) порядка 74 млн кв. м., т.е. с учётом "программных" метров вклад Программы в решение жилищного вопроса может составить в 2015 году 6%, в 2016 году - 7%, и это при том, что застройщиками-участниками Программы будут полностью выбраны годовые квоты по вводу жилья (пока, судя по заявкам, это 73%).

И главный вопрос. Как достичь рыночной цены квадратного метра в 30 тыс. руб. (и менее) при том, что, по данным Росстата, средняя цена квадратного метра в типовых квартирах среднего качества на первичном рынке России в первом квартале 2014 года составила 47,7 тыс. руб.? Во-первых, это использование под строительство земель Фонда РЖС, государственных и муниципальных участков. Где и насколько это удешевит стоимость строительства, пока не понятно. Во-вторых, глава Минстроя М. Мень обещает государственную поддержку по строительству инженерной инфраструктуры на выделенных участках в размере до 4 тыс. рублей на 1 кв. м программного жилья. Но если указанных мер будет недостаточно, то поможет ... конкуренция, правда, весьма специфического толка. Вот цитата из выступления премьера Медведева на коллегии Минстроя: "...китайские строители могут быть привлечены к возведению жилья в рамках наших программ. Надеюсь, это будет способствовать лучшей конкуренции, при этом, конечно, мы должны помогать и всячески способствовать развитию строительства, которое ведут наши российские застройщики". Сказано - сделают. Уже в ближайшее время Минстрой и РЖС подпишут соглашение с China Railway Construction Corporation. Эта китайская корпорация готова строить жильё в различных регионах России ("от Калининграда до Дальнего Востока") и продавать не дороже 30 тыс. руб. за квадратный метр. Вот, собственно говоря, и ответ на главный вопрос.

Сама по себе программа "Жильё для российской семьи" вряд ли способна оказать заметное влияние на рынок российской жилой недвижимости. Во-первых, 25 млн кв. м за три года - это менее 10% от запланированного на 2015-2017 годы объёма ввода жилья без учёта Программы. Во-вторых, Программа носит лишь частично рыночный характер - только в части приобретения жилья "имеющих право" гражданами по ипотеке, выкуп же государством жилья и передача в собственность льготникам или переселенцам из непригодных для проживания помещений, а также в социальный наём к рынку отношения не имеют. Пропорция же между рыночной и нерыночной составляющими Программы пока не понятна.

И последнее. Если вклад "китайского фактора" в снижение стоимости жилья столь велик, то, может, следует пошире использовать его? Не ограничиваясь рамками Программы?



Балашова Елена, Институт "Центр развития" НИУ ВШЭ

Текущий рейтинг: 79 Голосов: 202
Для голосования за новости необходимо войти на сайт.



[GG] AlcanCorp написал 1 месяц назад:
прочтено
[GG] Robert_Pavlik написал 2 месяца назад:
прочтено
[GG] BTtrade написал 2 месяца назад:
прочтено
[GG] KennethRogoff написал 3 месяца назад:
прочтено
[GG] Польди написал 3 месяца назад:
прочтено
[GG] KennethRogoff написал 10 месяцев назад:
прочтено
Зомби user55264 написал 10 месяцев назад:
просмотрено
[GG] ales57 написал 11 месяцев назад:
просмотрено
[GG] соффа написал 1 год назад:
жильё такое
[GG] соффа написал 1 год назад:
фигвам...
[GG] Lathuu написал 1 год назад:
просмотрено///
[GG] Robert_Pavlik написал 1 год назад:
просмотрено
VIP Portman написал 1 год назад:
просмотрено.
[GG] AlcanCorp написал 1 год назад:
прочтено
[Prof] Катала написал 1 год назад:
просмотрено
[GG] Польди написал 1 год назад:
прочтено
[GG] KennethRogoff написал 1 год назад:
прочтено
[GG] BTtrade написал 1 год назад:
прочтено
[СССР] koin_AS написал 1 год назад:
Хотя и мутно, Но ведь нормальным людям что-то и как-то отколется - не?

Новости Рашки